부동산 계약 전 필수 확인 사항! (등기부등본, 계약서 조항 등)

 

평생 한두 번 있을까 말까 한 부동산 계약, 설레면서도 걱정되시죠?  "혹시 계약하고 나서 문제 생기면 어떡하지?" 하는 불안한 마음이 드는 것도 당연합니다. 그런데 정말 많은 사람들이 등기부등본 한 장 제대로 안 보고 계약했다가 큰 낭패를 보는 경우가 많아요.

"집주인이 실제 소유자가 아니면? "
"전세 계약했는데 알고 보니 집이 근저당 잡혀 있으면? "
"특약 사항을 제대로 안 적어서 계약 파기할 수도 있다면?"

이런 문제는 계약 전에 꼼꼼히 확인만 하면 충분히 피할 수 있습니다! 하지만 어디서부터 체크해야 할지 막막하신가요? 걱정하지 마세요!  이번 글에서는 부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부등본 항목부터 계약서 필수 조항, 추가 체크리스트까지 꼼꼼히 알려드릴게요.

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1. 등기부등본 확인 – 소유권 및 권리관계 점검

부동산 계약을 할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 나타내는 공식 문서로, 계약 전 반드시 발급받아 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

1) 표제부 – 부동산의 기본 정보 확인

등기부등본의 첫 번째 부분인 표제부는 해당 부동산의 물리적 정보를 담고 있습니다. 여기서 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

• 부동산의 주소가 계약하려는 물건과 일치하는지 확인
• 건물의 용도 (주거용, 상업용, 공장용 등)와 실제 사용 용도 비교
• 면적 정보가 계약서 내용과 동일한지 확인

표제부에서 정보가 일치하지 않는다면, 해당 부동산에 문제가 있을 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

2) 갑구 – 소유권 관련 사항 확인

갑구는 부동산의 소유권에 대한 정보를 담고 있습니다. 다음과 같은 사항을 반드시 점검해야 합니다.

• 현재 소유자가 계약하려는 사람과 동일한지 확인
• '소유권에 대한 제한 사항(가처분, 가등기 등)'이 있는지 체크
• 소유권이 여러 차례 변경된 이력이 있는 경우, 거래가 정상적으로 이루어졌는지 살펴보기

만약 갑구에서 가등기, 소유권 이전 금지 가처분, 소송 진행 중 등의 내용이 있다면, 해당 부동산의 소유권이 불안정할 가능성이 있으므로 계약을 신중히 고려해야 합니다.

3) 을구 – 근저당권 및 기타 권리관계 확인

을구는 해당 부동산에 설정된 근저당, 저당권, 전세권 등의 정보를 나타냅니다. 특히 아래 사항을 꼭 확인하세요.

• 근저당 설정 여부: 근저당권이 설정되어 있다면, 해당 부동산이 담보로 잡혀 있어 나중에 경매로 넘어갈 위험이 있음
• 전세권 설정 여부: 전세 세입자가 있는 경우, 명도 절차가 필요할 수도 있음
• 기타 권리사항(가압류, 법정지상권 등): 부동산의 정상적인 사용에 영향을 미칠 수 있음

특히 근저당권 설정 금액이 매매가보다 높은 경우에는 해당 부동산이 경매로 넘어갈 가능성이 크므로, 계약을 다시 고려해야 합니다.

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2. 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 조항

부동산 계약서는 단순히 거래 내용을 기록하는 문서가 아니라, 계약 당사자의 권리와 의무를 명확히 하는 중요한 법적 문서입니다. 계약서에 꼭 포함해야 할 핵심 조항을 알아보겠습니다.

1) 계약 당사자 정보 명확히 하기

• 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 이름, 주민등록번호, 주소를 정확히 기재
• 법인 거래의 경우, 대표자와 법인명의를 정확히 기입

2) 계약 목적물의 상세 내용 기재

• 부동산의 주소, 면적, 용도, 건축 연도 등 세부 사항 명시
• 계약 대상이 아파트, 오피스텔, 토지인지 정확히 기재

3) 계약금, 중도금, 잔금 및 지급 일정

• 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급 기한을 명확히 설정
• 지급 방법(현금, 계좌이체 등)과 세부 조건 기입

4) 명도 조건 및 특약 사항 추가

• 전세나 월세의 경우, 세입자가 언제까지 명도를 완료할 것인지 명시
• 하자 발생 시 책임 소재를 명확히 하기 위해 하자보수 조항 추가
• 계약 해제 조건과 위약금 조항도 반드시 포함

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3. 추가적으로 꼭 확인해야 할 사항

등기부등본과 계약서 외에도 부동산 계약 전 반드시 점검해야 할 추가 사항이 있습니다.

1) 건축물대장 및 토지대장 확인

건축물대장과 토지대장은 해당 부동산이 불법 건축물이 아닌지 확인하는 데 중요한 자료입니다.

• 건축물대장: 건물의 건축 연도, 용도, 층수, 면적 등을 확인 가능
• 토지대장: 해당 토지의 소유권 및 지목(대지, 임야 등) 확인

만약 건축물대장에서 불법 증축 이력이 있다면, 이후 건물 철거나 원상복구 명령을 받을 수 있으므로 신중해야 합니다.

2) 국토교통부 실거래가 확인

부동산 시세를 정확히 파악하기 위해 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 이용해 최근 거래 가격을 확인하세요.

• 해당 부동산이 시세보다 과하게 비싸거나 저렴한 경우, 추가 조사가 필요
• 주변 유사 매물과 비교하여 가격이 적절한지 체크

3) 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세 계약의 경우, 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하는 것이 중요합니다.

• 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증보험을 통해 보호 가능
• 근저당이 많은 집은 보증보험 가입이 어려울 수 있음

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결론

부동산 계약은 단순한 거래가 아니라, 법적·재정적으로 매우 중요한 절차입니다. 등기부등본을 포함한 필수 서류를 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 필요한 조항을 빠짐없이 작성해야 안전한 거래를 할 수 있습니다. 또한, 건축물대장, 실거래가, 전세보증보험 여부까지 꼼꼼히 검토하면 더욱 안전한 부동산 계약이 가능합니다.

부동산 계약을 진행할 때는 전문가(공인중개사, 변호사 등)의 도움을 받는 것도 좋은 방법이니, 신중하게 접근하시길 바랍니다! 😊